Договор за наем на недвижим имот
Договорът за наем на недвижим имот е един от най-често сключваните в гражданския оборот. Въпреки възможността същият да бъде сключен в устна форма, все по често се наблюдава и неговото формализиране в писмен вид. Основна причина за това е търсенето на сигурност от всяка от страните, като съответно сигурност за наемателя по отношение на възможността да използва имота невъзпрепятствано на определена цена и за определен срок, както и сигурност за наемодателя, че ще получи наемната цена за това и няма да претърпи вреди от ползването или че ще бъде обезщетен за претърпените вреди. Независимо от това дали в сделката участва брокер или не, консултацията с адвокат е винаги препоръчителна и значително по-евтина от брокерската комисионна.
Какви са основните правила при договора за наем?
Правната уредба на договор за наем се съдържа в Закона за задълженията и договорите, като въпреки възможността за свободно договаряне между страните, постигнатите договорености между тях не следва да се отклоняват от поставените изисквания в общата правна рамка. Такива изисквания са налице в следните направления:
- По отношение на срока: Договорът за наем не може да бъде сключен за повече от 10 години, освен ако е търговска сделка. В случаите, когато договорът бъде сключен за по-дълъг срок, той има сила за десет години.
- По отношение на състоянието на вещта: Ако не е уговорено друго, наемодателят е длъжен да предаде вещта в състояние, което отговаря на ползването, за което е наета. Ако вещта не е предадена в надлежно състояние, наемателят може да иска поправянето и или съразмерно намаление на наемната цена или да развали договора, както и да иска обезщетение във всички случаи. Наемодателят не отговаря за недостатъците на наетата вещ, които наемателят е знаел или при обикновено внимание е могъл да узнае при сключването на договора, освен ако недостатъците са опасни за неговото здраве или за здравето на лицата от неговото домакинство.
- По отношение на ремонтите и поправките: Наемателят е длъжен да отстранява дребните поправки, отнасящи се до повреди, които се дължат на обикновено използване, като замърсяване на стени в помещенията, разяждане на кранове, на брави, запушване на комини и други такива, като същите са за сметка на наемателя. Във всички останали случаи повредите, които не се дължат на виновни действия на наемателя, са за сметка на наемодателя. В тези ситуации наемателят може да извърши сам поправката с грижата на добър стопанин, като може да прихване стойността и срещу наема. Наемателят може да изиска поправянето на вещта, съразмерно намаляване на наема или разваляне на договора, както и обезщетение, в случаите, когато наемодателят не извърши поправките, които е задължен да извърши по закон, или необходимостта за които е възникнала по причини, за които носи отговорност.
- По отношение на предназначението: Наемателят е длъжен да си служи с вещта за определеното в договора ползване, а при липса на такова – съгласно предназначението ѝ.
- По отношение на пренаемането на вещта: Ако не е уговорено противното, наемателят може да пренаеме части от наетата вещ без съгласието на наемодателя. Но и в този случай той не се освобождава от задълженията си по договора за наем. Пренаемателят не може да има повече права от наемателя. Наред с това пренаемателят е задължен спрямо наемодателя само за наема, който той дължи при завеждане на иска, без да може да противопостави плащанията, които е направил преждевременно.
Как се прекратява договорът?
По закон договорът се прекратява, когато вписания в него срок изтече. Ако след изтичане на наемния срок използването на вещта продължи със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок.
Законът предвижда възможност договорът за наем да е сключен за неопределен срок от време, като в тези ситуации всяка от страните може да го прекрати с едномесечно предизвестие. Когато наемът е уговорен на ден – достатъчно е предупреждение от един ден. Всички останали варианти за прекратяване на договора изискват изричната уговорка в договора за наем и съответно позоваването от някоя от страните на дадената уговорка.
Какво се случва, когато наемодателят прехвърли собствеността на имота на трето лице?
В тези случаи, договорът за наем ще бъде задължителен за новия собственик за уговорения в договора срок, ако е вписан в Имотния регистър, поддържан от Агенцията по вписванията. В практиката най-често се вписват договори, които са сключени пред нотариус, с нотариална заверка на подписите на страните, като този подход се е наложил с оглед противоречивата практика по въпроса дали обикновената писмена форма е достатъчна, за да бъде извършено вписването или не е.
Вписването на договора за наем създава 2 основни последици:
– предоставя възможност на наемателя да продължи да ползва имота и след промяната на неговия собственик;
– дава възможност за купувача да узнае за правата, които наемателят има върху вещта.
Когато договорът за наем има достоверна дата (тоест датата е удостоверена от нотариус при неговото сключване), същият е задължителен за новия собственик за срок до 1 година от промяната на собствеността, а ако неговият остатъчен срок е по-малък от 1 година, до изтичането на предвидения в договора срок. Важно е да се отбележи, че подписването на договора за наем пред нотариус дава възможност на наемодателя да извърши по облекчен съдебен ред събирането на дължимите и незаплатени суми по договора за наем.
За какво да внимавате?
В практиката най-често се използват образци на документи, които не са съобразени с естеството на конкрената сделка, а понякога и с правната рамка в страна. Често така посочените документи са писани за друга сделка, а тяхното разписване от Ваша страна може да доведе до нарушаването или ограничаването на Вашите права, което може да доведе и до значителни финансови загуби за Вас и Вашите близки.
Какви услуги можем да Ви предоставим в тази област?
Адвокатска кантора “Павлов и Парньори” предоставя следните услуги в тази област:
- Предварителна консултация във връзка с извършването на сделката;
- Цялостно представителство на страна в процедурата по сключването на договора за наем, включително по пълномощние.
- Изготвяне на договор за наем или нанасяне на корекции по вече изготвен договор.
- Надлежно изготвяне на приемо-предавателен протокол и съдействие при неговото подписване.
- Вписване на договора за наем в Имотния регистър.
- Съдействие в случай на сключване на договора за наем пред нотариус.
- Събиране на дължими суми по договор за наем, включително по съдебен ред.
- Водене на съдебни дела във връзка с възникнали спорове по договори за наем.
Колко ще ми струва услугата?
Подаването на запитване по казус е напълно безплатно. Стойността на конкретната адвокатска услуга се определя по Наредба № 1 от 9.07.2004г. за възнаграждения за адвокатска работа. Цената се определя спрямо конкретно заявената услуга. В случай че не можете да се ориентирате за цената от наредбата, при предоставянето на обратна връзка по Вашето запитване, ще Ви информираме за конкретната цена на услугата, след което Вие ще прецените, дали желаете да я използвате.
Колко време ще отнеме?
Постъпилите запитвания на уебсайта се обработват в рамките на 1 работен ден, като ще получите обратна връзка на предоставения от Вас телефон.
Подаване на запитване по договор за наем
Забележка: След получаване на запитване, ще се свържем с Вас в рамките на 1 работен ден.