Защита при ипотечни кредити
Въпреки големият спектър от услуги, предлагани от банки, най-честите проблеми при използването на банкови услуги се идентифицират в областта на кредитирането на физически лица. В тази сфера основните продукти са свързани с предлагането на ипотечни и банкови кредити. Въпреки това на пазара съществуват и небанкови финансови институции, предлагащи ипотечни кредити. Правната уредба на ипотечните кредити беше отделено от Закона за потребителския кредит (ЗПК) през 2016г. в отделен нормативен акт, а именно Закона за кредитите на недвижими имоти, предоставяни на потребители (ЗКНИП). Подобно на Закона за потребителския кредит, ЗКНИП поставя редица изисквания когато се предлагат ипотечни кредити на потребители, чието неспазване може да доведе и до нищожност на договора.
Какво трябва да знаем?
Основната характеристика на договора за ипотечен кредит е, че същият дава възможност при непогасяване на дълга, кредиторът да обяви ипотекирания имот на публична продан и да се удовлетвори от получената стойност на имота. В тази връзка често за потребителите възникват и две неправилни схващания при ползвателите на тези услуги, а именно че банката е собственик на имота, както и че продажбата на имота ще погаси всички задължения. В тази връзка следва да се обърне внимание на следното:
- Въпреки че ипотеката се учредява пред нотариус и с нотариален акт, собствеността върху ипотекираното имущество не се прехвърля на кредитора, като длъжникът остава собственик на имота и продължава да дължи данъци такси и другите разходи за него. Законът дава възможност на собственика да прехвърли ипотекирания си имот, но в практиката рядко се намират купувачи на такива, предвид учредената тежест върху имота.
- Продажбата на ипотекираното имущество не гарантира погасяване на цялото задължение. Когато продажната цена не е достатъчна, за да покрие задължението, длъжникът продължава да дължи разликата между стойността, на която е продадено имуществото и пълната стойност на задължението.
За какво да внимаваме при сключване на договор за ипотечен кредит
Преди сключването на договора кредиторът следва да Ви предостави Стандартен европейски формуляр (СЕФ), в който да бъдат посочени законоустановените параметри по договора. Важно е да прочетете така посочения документ и да се информирате за параметрите на бъдещата сделка, както и дали същата отговаря на дадената от кредитора оферта. Наред с това е изключително важно да се запознаете и с проекта на договор, като имате предвид, че в повечето случаи същият се сключва по общи условия, на които също следва да обърнете внимание.
Какво следва да съдържа договорът за ипотечен кредит?
Реквизитите на договора за ипотечен кредит, сключен с потребители, се съдържат в чл. 23, ал. 1, чл. 24, ал. 1, т. 1 – 9 и 11 и чл. 25, ал. 3 от ЗКНИП. Договорът следва да бъде сключен в писмена форма, с изискуемото в чл. 24 от ЗКНИП съдържание. Изисква се да бъде посочен лихвеният процент, който е променлив, условията за прилагането му и начина на изчисляване, включително информация за последиците за потребителя, както и периодите, условията и процедурите за промяна на лихвения процент. Изисква се посочване на годишният процент на разходите (ГПР) по кредита заедно с подробна информация за всички разходи, включени в общите разходи по кредита за потребителя, както и общата сума, дължима от потребителя по кредита. Законът изисква и договорът да съдържа методиката за определяне на променливия лихвен процент (при променлив лихвен процент), както и методиката да е предоставена на потребителя и същата е част от договора за кредит. Налице са и други специфични изисквания, изчерпателно изброени в закона. Съгласно чл. 38 от ЗКНИП, когато не са спазени изискванията на чл. 23, ал. 1, чл. 24, ал. 1, т. 5 – 9 и 11 и чл. 25, ал. 3, договорът за кредит е нищожен, като тази нищожност може да бъде прогласена по съдебен ред.
Как да се защитите?
Най-добрият начин на защита е да потърсите навременна помощ от адвокат, който да разгледа наличните документи по кредита и да даде консултация за най-подходящият начин на защита за конкретния повод.
Колко ще ми струва услугата?
Подаването на запитване по казус е напълно безплатно. Стойността на конкретната адвокатска услуга се определя по Наредба № 1 от 9.07.2004г. за възнаграждения за адвокатска работа. В случай че не можете да се ориентирате за цената от наредбата, при предоставянето на обратна връзка по Вашето запитване, ще Ви информираме за конкретната цена на услугата, след което Вие ще прецените, дали желаете да я използвате. В случай че бъде образувано съдебно производство във връзка с Вашия договор и съдебният състав уважи предявените претенции, имате право да Ви бъдат присъдени и възстановени направените по делото разноски, в това число разходите за държавна такса и заплатеното адвокатско възнаграждение. В случай че сте материално затруднени, можете да получите безплатна адвокатска помощ.
Колко време ще отнеме?
Постъпилите запитвания на уебсайта се обработват в рамките на 1 работен ден, като ще получите обратна връзка на предоставения от Вас телефон. В случай че вземете решение за оспорване на договора за кредит по съдебен ред, производството се разглежда от районния съд когато стойността на имота е до 50 000 лв., а в случай че е по-висока, спорът се разглежда от окръжния съд. Времето, за което ще бъде разгледано Вашето дело, е относително и зависи от множество фактори, сред които натовареността на съдиите в конкретния съд, документите, с които разполагате и други фактори, чиято предвидимост е трудна.
Кредиторът отказва да ми предостави договор, мога ли да използвам услугите без да разполагам с договор?
Най-често кредиторите отказват да предоставят копие от сключения договора за кредит под предлог, че вече са Ви го предоставили. Необходимостта от екземпляр на договора за кредит се преценява за всеки конкретен случай, но понякога разполагането с копие на такъв е наложително за надлежното организиране на Вашата защита. В този случай можем да Ви съдействаме да се снабдите с копие от договора за кредит.
Подаване на запитване по казус
Забележка: След получаване на запитване, ще се свържем с Вас в рамките на 1 работен ден.